Банкротам сохранят 5% от продажи единственного жилья: новые меры защиты должников

Защищает ли закон право на жилище при банкротстве?

Право гражданина на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ и ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Согласно этим нормам, единственное жильё должника не подлежит изъятию в рамках исполнительного производства или процедуры банкротства. Одна из это правила есть исключение - недвижимость, находящаяся в залоге у банка, то есть приобретённая в ипотеку.

Что предлагает новый законопроект?

В настоящее время Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» допускается сохранение ипотечного жилья за должником, если оно является единственным для него и его семьи. Однако в этом случае заёмщик обязан погасить долг перед кредитором.

«Сейчас Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет должнику сохранить ипотечное жиль, если для заёмщика и его семьи оно единственное. Однако денежные средства кредитору в этом случае придется выплатить» - отмечает юрист.

Формализация судебной практики

Как поясняет эксперт, предлагаемые поправки закрепляют уже сложившуюся судебную практику. Она заключается в том, что банкроту предоставляется право сохранить часть суммы, полученной от продажи единственного ипотечного жилья.

«На заре банкротства физических лиц эти деньги уходили не только залоговому кредитору, но и прочим кредиторам. В 2023 году Верховный суд вынес два знаковых определения №304-ЭС23-2129 (3) и №307-ЭС22-27054, которые коренным образом изменили ситуацию. А в 2024 году вопросом озадачился и КС РФ в своем Постановлении №28-П, велев устранить неопределенности в законе», - объясняет эксперт.

Что дальше?

Согласное новому законопроекту, деньги, вырученные от продажи единственного ипотечного жилья банкрота, будут распределяться следующим образом:

Оплата расходов на реализацию имущества

Сначала покрываются затраты на организацию продажи недвижимости и её сохранность до момента реализации

90% - погашение задолженности перед залоговым кредитором

Основная часть средств направляется на выплату ипотечного долга, включая основной долг, штрафные санкции и мораторные проценты. Если дог меньше этой суммы, оставшиеся средства остаются в конкурсной массе

5% - расчет с кредиторами первой и второй очереди

Эта часть идет на погашение задолженности перед кредиторами первой и второй очереди (например, по алиментам или компенсациям вреда), если в конкурсной массе нет других средств. Если таких кредиторов нет или их требования составляют меньшую сумму, оставшиеся деньги могут быть переданы залоговому кредитору

5% - на покупку нового жилья для банкрота

Эта сумма, а также возможные остатки с предыдущих этапов, передаются гражданину. Средства исключаются из конкурсной массы и могут быть использованы для приобретения нового жилья

«Если с у должника есть супруг (в том числе бывший), а жильё является совместно нажитым, расчёты усложняются. Однако, супруг также получит сумму, пропорциональную своей доле», - поясняет эксперт.

Эксперт также отмечает, что предложенная схема фактически закрепляет уже сложившуюся судебную практику. Ранее действовало распределение в пропорции 80-10-10, при котором 10% выделялись на покрытие расходом по делу о банкротстве и продаже недвижимости. Новый законопроект изменяет этот баланс, увеличивая защиту интересов должников.

Есть нюансы

Законопроект предполагает, что должник сможет использовать 5% от суммы продажи ипотечного жилья на приобретение нового объекта (полностью или частично) либо на аренду жилого помещения сроком до трех лет. Однако этот механизм вызывает определенные опасения у специалистов.

Эксперт отмечает, что предлагаемая мера не учитывает реальную ситуацию на рынке недвижимости.

«Возможно, в Москве 5% от продажи квартиры действительно позволят арендовать жильё или приобрести небольшой объект. На практике средняя стоимость продажи квартиры с торгов в регионах составляет 3-5 млн. рублей, а 5% от этой суммы - это 150-250 тысяц рублей. Этого хватит максимум на аренду однокомнатной квартиры на 6 месяцев, но никак не на три года, - поясняет эксперт.

По словам специалиста, законопроект не учитывается расходы на вознаграждение финансового управляющего, который в настоящее время составляет 7% от конкурсной массы.

«В такой ситуации независимые управляющие могут просто не назначаться на подобные процедуры. Никто не захочет заниматься длительным банкротным процессов (от года и более) с высокими рисками и ответственность за 25 тыс. рублей, - подчеркивает юрист. По итогу может получить управляющего, который действует в интересах только одной стороны. Например, затягивает продажу в надежде, что заемщик его «отблагодарит», - добавляет эксперт.

Граждане, чьи единственные ипотечные квартиры выставляются на торги в рамках банкротства, - это, как правило, либо лица, изначально не планировавшие выплачивать кредит, либо заёмщик, не готовые к переговорам.

В большинстве случаев банки предлагают заемщикам альтернативные решения:

Возможность продать недвижимость самостоятельно, чтобы получить за неё большую сумму
Рассрочку платежа
Временное проживание в жилье до момента его реализации

Закон о банкротстве тоже дает возможность подписать индивидуальную рассрочку только на ипотеку, списав остальные кредиты. На принудительную продажу объекты выходят только при крайней несговорчивости заёмщика и его незаинтересованности в конструктивном решении.

Как подчеркнул эксперт в комментарии, введение этого закона может повысить стоимость ипотечного кредита.

Однако часть экспертов полагают, что изменения направлены на создание более справедливых условий для должников и банкротов.

При вынесении решений об изъятии и продаже единственного жилья суды во многом руководствуются субъективной оценкой, а ипотечные квартиры не попадают под защиту, так как считаются залоговой собственностью банка до полного погашения кредита.

«Суды основываются на собственной практике, и единых стандартов по таким делам пока нет. Фактически ипотечные квартиры не считаются единственные квартиры не считаются единственным жильём должника, поскольку до выплаты кредита принадлежат банку», - отмечает юрист.

В судебной практике встречаются решения, позволяющие должникам сохранить хотя бы минимальное жилье. Эксперт приводит пример: если в процедуре банкротства продается квартира большой площади, суд может обязать кредиторов предоставить должнику альтернативное жильё минимальной площади в том же регионе.

Новые поправки в законодательство должны привести судебную практику в соответствие с реальные условиями, учитывая как интересы заемщиков, так и права кредиторов. Это позволит сформировать прозрачный механизм для защиты прав должников без ущерба для банковской системы.

2025-06-20 21:07